A A A
Kontrastverktøy Kontrastverktøy
Hjem/Alle tjenester/Politikk og planer/Planer, rapporter og høringer/Reguleringsplaner

Reguleringsplaner

En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område. Reguleringsplanen styrer bruk og vern av arealer i kommunen. Reguleringsplanen fastsetter altså hvordan området kan brukes og eventuelt hva som kan bygges der. Planen består av et kart over planområdet og tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplaner utarbeides på bakgrunn av arealdelen i kommuneplanen. Kommuneplanen legger føringer for fremtidig utbygging og viser hvilke områder av kommunen som er avsatt til ulike formål. 
Det finnes to typer reguleringsplaner; områderegulering og detaljregulering.
Områdereguleringer utarbeides av kommunen og styrer utviklingen i et større område, slik som områdereguleringsplan for Mysen sentrum.
En detaljreguleringsplan tar for seg mindre områder eller enkelttomter og gir ofte mer spesifikke føringer for hva som kan bygges. 

Områdereguleringsplan for Mysen sentrum

I en områdereguleringsplan vil det ofte være krav om detaljregulering innenfor mindre arealer i området, slik som kvartaler eller enkelttomter. I områdereguleringsplan for Mysen er det for eksempel krav om kvartalsreguleringer for de ulike kvartalene i Mysen sentrum. Dette betyr at de som eier eiendom i sentrumskvartalene, må gå sammen om å planlegge/regulere hele kvartalet under ett, dersom en av gårdeierne ønsker å gjøre tiltak som ikke kan avgjøres gjennom en ordinær byggesak.

I Eidsberg er det per 1.1.2019 tre gjeldende områdereguleringsplaner: Mona Vest, Mysen idrettspark og Mysen sentrum.

Dokumenter tilhørende områdereguleringsplanen for Mysen:

Detaljreguleringsplaner

Plankartet og bestemmelsene gir konkrete føringer for hva som kan gjøres på en eiendom. Plankartet viser hvilket formål et område har, for eksempel om området er regulert til bolig, friområde, offentlig tjenesteyting, næringsområde eller vei. Reguleringsbestemmelsene sier i tillegg noe om hvor høyt og stort man kan bygge, hvilke krav som settes til friområder, parkeringsarealer mv. 

Hvis du planlegger å bygge på en eiendom, må du undersøke hvilken reguleringsplan som gjelder for den eiendommen. 

Både reguleringskartet og tilhørende bestemmelser er juridisk bindende.

Ved kjøp av eiendom, er det lurt å sette seg inn i reguleringsplanen som gjelder for området og/eller undersøke om det er reguleringsplaner under arbeid som vil omfatte eiendommen.

På nettiden http://www.indrekart.no/ kan man søke opp adresser, eiendommer og steder og finne gjeldende plandokumenter.

Utarbeidelse av ny reguleringsplan

Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan komme med forslag til en detaljregulering, men det er et krav i plan- og bygningsloven at det er fagkyndige (som arealplanleggere og arkitekter) som utarbeider planforslaget.

Det første steget til en ny privat reguleringsplan, er å ta kontakt med kommunens planseksjon. I Eidsberg kommune er planrådgiverne organisert under avdeling for plan, miljø og landbruk.  

Kommunen kan bidra med en rask avklaring på hvorvidt det kan være aktuelt å detaljregulere på det ønskede arealet, og om ideen er innenfor de mulighetene som kommuneplanen har lagt. Det neste steget er å sende inn et planinitiativ, som legger grunnlaget for et oppstartsmøte mellom forslagsstiller og kommunen. Allerede på dette tidspunktet vil det være fornuftig å ha knyttet til seg en plankonsulent.

Reguleringsplaner behandles av det faste utvalget for plansaker. I Eidsberg kommune er dette Miljø- og teknikkutvalget. Planen vedtas endelig av Kommunestyret når planutvalget har godkjent den. 

Endelig vedtatt reguleringsplan er bindende for all arealbruk, fradeling, samt bygge- og anleggsvirksomhet innenfor planområdet.

Arbeidet med en reguleringsplan tar gjerne et års tid, men kan ta flere år.

Innspill til et pågående reguleringsarbeid

En viktig del av arbeidet med reguleringsplanen er å få innspill til planen fra innbyggere og relevante offentlige myndigheter. I to runder er det mulig å komme med innspill til en plan som er under arbeid. Dette er når planarbeidet starter (ved varsel om oppstart) og når forslaget er utarbeidet og legges ut på høring og offentlig ettersyn. I begge rundene blir naboer, grunneiere og relevante offentlige myndigheter varslet direkte om planarbeidet og prosessen. Planarbeidet kunngjøres også på kommunens nettsider og i Smaalenenes Avis.